top of page
איילון
השקעתם בפרויקט של שיתוף פעולה עם יזם בתחום ההתחדשות העירונית וביצוע פרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי, שמקדם בימים אלו מספר פרויקטים בשלבי ביצוע שונים:
שני פרויקטים של פינוי בינוי- אחד ברחובות ואחד בחיפה.
שני פרויקטים של תמ"א 38/2 – אחד ברחובות ואחד בהרצליה.
בהמשך מתעתד היזם להיכנס לפרויקטים נוספים בתחום.
בפרויקטים אלו אנחנו נותנים ליזם מימון לשלבי התכנון של הפרויקטים, כאשר בהמשך ייתכן וניכנס למימון פרטני של פרויקטים שייצאו לביצוע.
ההשקעה הינה לתקופה משוערת של כשלוש וחצי שנים.
עדכונים רבעוניים
עדכון רבעון 1 | 2026
ברבעון הראשון חלו התפתחויות במספר פרויקטים:
בפרויקט רמב"ם בפתח תקווה, התקבל תיק המידע מהרשות המקומית. צוותי התכנון החלו בניתוח הנתונים וגיבוש סקיצות ראשוניות, במקביל להשלמת מדידות פנים מפורטות לצורך דיוק חישובי התמורות. במישור הקנייני, גובשו הבנות כמעט סופיות לגבי נוסח הסכם ההתקשרות, והחברה נערכת לתחילת תהליך החתימות מול בעלי הזכויות במהלך החודשים הקרובים, לאחר השלמת התיאומים המשפטיים האחרונים.
בפרויקטים טרבס וגורודצקי ברחובות, המאמצים התרכזו בשיפור הרווחיות הכלכלית ובהתאמת התכנון למדיניות העירייה. בטרבס, התקבל תיק המידע והוצג דוח שמאי לבחינת התמורות, במטרה לייצר תכנון אטרקטיבי יותר המאזן בין כיווני אוויר מאתגרים לבין כדאיות ליזם. בגורודצקי, הוגשו מסמכי תקן כלכלי הכוללים מספר חלופות לשימושי קרקע, ביניהן המרת שטחים ציבוריים לשטחי מסחר לטובת שיפור הרווחיות.
בפרויקט דגל ראובן בפתח תקווה, חלה התפתחות בלתי צפויה בשל החלטת הרשות המקומית להקפיא זמנית בקשות להיתרי בנייה באזור הפרויקט. בתגובה לכך, החברה פועלת לבחינת הסטטוס המשפטי של ההחלטה ובמקביל מנצלת את הזמן לטיוב התכנון, הכולל הוספת יחידות דיור במקום שטחים משותפים ועדכון שטחי הגג והגן בהתאם למדידות עדכניות. המטרה היא להגיע לדיון בוועדה עם תוכנית אופטימלית מיד עם הסרת המניעה התכנונית.
בפרויקט עין גדי בהרצליה, המאמצים ממשיכים להתרכז במימוש הנכס ומכירתו. לאחר קבלת אישור לתוכנית לצרכי רישום המאפשרת עמידה בתנאי הוועדה המרחבית, מתנהלים מגעים מול רוכשים פוטנציאליים. החברה בוחנת את העלויות הנדרשות להבשלת הפרויקט לשלב החלטת הוועדה, מתוך הבנה כי אישור עקרוני זה יהווה נקודת מפנה משמעותית בערך הפרויקט ובסיכויי המכירה שלו בתנאים מיטביים.
בפרויקט שבטי ישראל, התקיים שיח מול העירייה לגבי תחום התוכניות ולאחר בחינת ההשלכות תתקבל החלטה על אופן ההתקדמות בפרויקט.
עדכון רבעון רביעי | 2025
ברבעון האחרון של שנת 2025 התמקדה הפעילות בקידום אישורים סטטוטוריים מול הרשויות המקומיות והמחוזיות, תוך התמודדות עם אתגרים הנדסיים מורכבים בתת-הקרקע וטיוב התכנון הכלכלי במטרה להבטיח את כדאיות הפרויקטים.
בפרויקט שבטי ישראל בחיפה, התקבלו תוצאות של בדיקות קרקע המצביעות על הימצאות מי תהום במפלסים המצריכים פתרונות השפלה ודיפון משמעותיים. לאור הנתונים, הוחלט לעדכן את האומדנים הכלכליים בשמאות (תקן 21) בהתאם לתרחישים הנדסיים שונים.
במקביל היזם בוחן שיתופי פעולה תשתיתיים עם פרויקט שכן לטובת חניון משותף ורמפות גישה.
בפרויקטים טרבס וגורודצקי ברחובות, חלה התקדמות בגיבוש הסקיצות התכנוניות בהתאם לעקרונות חלופת שקד. בגורודצקי אושרה עקרונית פריצת גובה לשיפור איכות התכנון האדריכלי, ובטרבס נבחן שינוי בתמהיל הדירות ושיפור עמדות מול הדיירים במטרה למקסם את הרווחיות לאחר שזוהו דירות שאינן כדאיות בתכנון הקיים. בשני הפרויקטים הוחלט להפיק דוחות כלכליים מעודכנים בטרם המשך השקעות משמעותיות.
בפרויקט דגל ראובן בפתח תקווה, בוצע שינוי תכנוני בתמהיל הדירות כדי להתאימו למאפייני הביקוש המקומיים וליעדי המחיר למ"ר. לאחר הטמעת הערות משלב השולחן העגול והגשת תוכנית תצ"ר שאושרה על ידי העירייה, הפרויקט נערך לפתיחת בקשה מקוונת להיתר בנייה, כשהיעד לעלייה לוועדה נקבע לרבעון הראשון של 2026.
בפרויקט עין גדי בהרצליה, לאור מורכבות תכנונית מול העירייה ותמהיל דירות המצריך בחינה מחודשת, הוחלט להוציא את הפרויקט למכירה. במקביל, העירייה הסירה את דרישתה לתשלום השבחה על תוספת שטח, מהלך שצפוי להקל על העברת התוכנית לוועדה המרחבית ולשפר את האטרקטיביות של הפרויקט לקראת מכירתו.
באופן כללי, הרבעון התאפיין בניהול סיכונים קפדני ובחירה להשהות הוצאות במקומות שבהם רמת הוודאות התכנונית או הכלכלית טרם הבשילה, מתוך מטרה להבטיח את יציבות המיזמים ומיצוי זכויות אופטימלי מול הרשויות.
עדכון רבעון שלישי | 2025
ברבעון החולף נרשמה התקדמות במספר פרויקטים במסגרת שיתוף הפעולה עם איילון, כאשר הדגש העיקרי היה בקידום היבטים תכנוניים ופיתוח מערכות היחסים מול הרשויות המקומיות.
בפרויקט טרבס ברחובות הושלמה אבן דרך משמעותית לאחר שביטול תוכנית מתאר ישנה שחרר את המניעה להחלת חלופת שקד על המתחם, נפתחה הדרך להתקדמות תכנונית, אם כי התאריכי הפגישות עם העירייה להצגת החלופות התכנוניות נדחו זמנית בעקבות פגיעת טיל איראני בבניין העירייה.
גם בפרויקט גורודצקי ברחובות הסטטוס דומה ובמקביל מתקדמת העבודה על אישור העלייה בגובה שנדרשה על ידי צוות התכנון במטרה לשפר את האיכות התכנונית של הפרויקט.
פרויקט דגל ראובן בפתח תקווה הציג התקדמות בתחום התכנוני כאשר הסתיים התכנון הראשוני ומתבצע מידול תלת מימד לקראת הצגה בפני העירייה, בעוד שבחזית החתימות אושר רוב הדרוש ונרשמו הערות אזהרה, מה שמאפשר קידום התכנון עם וודאות של נושא הבעלות.
במתחם שבטי ישראל בחיפה נערכה פגישת שולחן עגול שעברה בצורה טובה יחסית למעט דרישה לדחסנית בשל הגובה הנדרש, כאשר קיימת תקווה להסרת דרישה זו בשל תנאי הצפיפות ברחוב, במקביל להתקדמות בתחום זה חלה דחייה בלוחות הזמנים של משימות מסוימות כמו בדיקת מי התהום ותקן 21 בשל אתגרים טכניים שונים שנדרשו לטיפול נוסף.
בפרויקט עין גדי בהרצליה עוד עובדים למצוא פתרון לסוגיית ההפקעה מול הרשות ווהשלמת הבדיקות המרחביות, כאשר במקביל מתקיים דיון עם מחלקת נכסים של העירייה לגבי שטח נוסף שהעירייה מבקשת תשלום עבורו.
פרויקט חדש שנראה שייצטרף לצבר הפרויקטים הוא רמב"ם בפתח תקווה המתקדם לשלבי סגירה קניינית ונערכה פגישה נוספת עם הדיירים לקבלת הרשאה תכנונית לאחר שהסתיים הסכמו של היזם הקודם באחד הבניינים, במקביל מתקיימים שיחות עם נציגות הדיירים לגבי תנאי התמורות שיקבלו.
באופן כללי הרבעון התאפיין בעבודה מול הרשויות להתקדמות תכנונית במקביל להמשך עבודה על חתימות ואישורים, תוך התמודדות עם אתגרים ייחודיים לכל פרויקט והשפעות מצב הביטחון על קצב העבודה מול הרשויות.
bottom of page