2024 | עדכון רבעון 2 גם ברבעון הזה המשיכה התפוסה לעמוד על מספרים יפים של בין 88%-90% אכלוס וההכנסות בנכס יציבות. עם זאת, ברבעון החולף התרחשה הוצאה חריגה ריבית משתנה גבוהה במיוחד (הסבר מפורט להלן). כתוצאה מכך לא יוכל היזם להעביר ברבעון הקרוב את הריבית הרבעונית למשקיעים. אנחנו מעדכנים זאת כבר כעת, כשבועיים לפני מועד העברת התשלום בדרך כלל, כדי שתוכלו להיערך לכך מבחינה אישית. על אף אי הנוחות שהדבר גורם, מבדיקות שערכנו מול היזם אנחנו מתרשמים שמדובר באירוע שכמותו עשוי לקרות בפרויקט יזמות מעין זה וכי הוא מטופל כעת על ידי היזם ומקווים מאוד שעד הרבעון הבא נחזור בע"ה לשלם את הריבית הרבעונית כרגיל. לגבי ההעברה שלא בוצעה - היא תשולם בזמן שבו יהיה ניתן לעשות זאת מבחינה תזרימית או במועד מימוש הנכס (מכירה) - המוקדם מבינהם. הרחבה לגבי הריבית בארה"ב: במהלך השנתיים האחרונות הבנק הפדרלי המרכזי בארה"ב העלה את שיעור הריבית משיעור של 0.25% ל 5.5% אשר מהווה שיא של שיעור הריבית הגבוהה ביותר בארה"ב מזה 23 שנה. הפרויקט נושא משכנתא עם ריבית משתנה, ובעת רכישת הנכס נרכש גם Rate Cap, אשר מהווה עסקת גידור המגנה על משכנתא של מפני עליה בשיעור הריבית (סוג של ביטוח שמגן עלינו מפני עליית הריבית - שאכן קרתה). הודות ל-Rate Cap הצלחנו להגן על שיעור הריבית של המשכנתא מפני עליית ריבית השוק במהלך השנתיים האחרונות אולם לאחרונה הוא הגיע לסיומו וכתוצאה מכך שיעור הריבית של המשכנתא טיפס לגובה 9.3%, שינוי זה בשיעור הריבית מגדיל את התשלום החודשי של המשכנתא על הנכס בסכום של כ $100,000 מידי חודש. בשל כך פעלנו לנטילת משכנתא חדשה. דא עקא, הבנק שעבדנו איתו על המימון מחדש נקלע לבעיה פנימית ולא הצליח לאשר את תהליך המימון מחדש. כעת אנחנו עובדים עם בנק אחר על מימון מחדש ומציאת פתרונות לצורך הורדת תשלום המשכנתא של הנכס ומקווים להשלים את המהלך ברבעון הבא.