top of page
דלטון פורטפוליו
השקעתם בפרויקט לרכישת מתחם מולטי-פמילי בדלטון, ג'ורג'יה, ארה"ב.
בעיר דלטון במדינת ג'ורג'יה רכש יזם נכס מולטי-פמילי בן 187 יח"ד למגורים, שמניב תשואה שוטפת של כ-8% לשנה.
התוכנית היא להחזיק בנכס, לשפץ את היחידות הפנויות מדיירים, ואז להעביר אליהן דיירים אחרים תוך הגדלת השכירות המשולמת על-ידם, ואז לשפץ את הדירות שהתפנו. כך במשך תקופה של כשנתיים ניתן יהיה לשפץ את כל הנכס, להגדיל את השכירות המתקבלת, ולמכור אותו ברווח נוסף.
הכסף שלכם ניתן כהלוואה שנושאת ריבית שנתית בגובה 8% בשוטף מתוך שכירויות הפרויקט. ריבית זו משולמת לכם אחת ברבעון, כלומר 2% מגובה ההשקעה בכל רבעון. בסוף התקופה תהיו זכאים להשלמה של עד 6% נוספים לכל שנה, מתוך הרווחים שיתקבלו, ככל שיתקבלו.
עדכונים רבעוניים
עדכון רבעון 1 | 2026
במהלך הרבעון הראשון של השנה, מימוש הפרויקט המשיך לעמוד במרכז תשומת הלב, תוך התמודדות עם אתגרי שוק משתנים. נכון לעת זו, העסקה נמצאת בתהליך מתמשך מול הגורם הרוכש, כאשר המדיניות הננקטת היא העדפת השלמת ההתקשרות הקיימת על פני יציאה מחודשת לשוק. החלטה זו נובעת מהערכה כי תנאי השוק הנוכחיים עלולים להוביל להצעות נמוכות יותר מההסכם המקורי, ולכן מושקעים מאמצים בשימור העסקה הנוכחית ובגישור על הפערים המעכבים את סיומה, למרות אי-הוודאות בנוגע למועד החתימה הסופי.
בהיבט הכלכלי, הפרויקט ממשיך לספוג את השפעות עליית המדדים הכלליים במשק, דבר שבא לידי ביטוי בעלויות תפעול גבוהות מהצפוי. מגמה זו מובילה לשחיקה מסוימת בשיעורי הרווחיות בהשוואה לתקופות קודמות, אם כי הפרויקט עדיין שומר על עודף חיובי. נתונים אלו נבחנים באופן שוטף, תוך הבנה כי המודל התפעולי הנוכחי מושפע ישירות מהתייקרות התשומות ומהעדר גמישות בהכנסות בתקופת ההמתנה למכירה.
באשר לתשלומים למשקיעים, חלו עיכובים נוספים בלוחות הזמנים המתוכננים. הצפי המעודכן להעברת התשלומים שהיו אמורים לעבור בתחילת השנה נדחה לקראת סוף החודש הנוכחי כאשר ייתכנו תזוזות נוספות במועדים בשל אילוצים טכניים ותזרימיים.
אנו ממשיכים לעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות מול היזם במטרה לייצר שקיפות וודאות גבוהה ככל הניתן עבור המשקיעים.
עדכון רבעון 4 | 2025
במהלך הרבעון הרביעי של השנה נרשמה התקדמות מסוימת בתהליכי השלמת העסקה, כאשר המאמצים התמקדו בסיום הפרוצדורות מול המערכת הבנקאית במטרה להביא לשחרור הכספים המוחזקים בנאמנות. לאורך התקופה נמשך הטיפול של היזם מול הגורמים המלווים כדי להתגבר על העיכובים הטכניים שנוצרו בשל מורכבות המימון. לצד זאת, ניתוח תפעולי מעלה כי נמשכת שחיקה ברווחיות הפרויקט עקב עלייה בעלויות התפעול הקבועות והמשתנות – הכוללות הוצאות ביטוח, שכר, אנרגיה ומיסוי – בעוד שההכנסות נותרו יציבות. מצב זה מגביל את הגמישות התזרימית הנדרשת ומקשה על הבטחת העברת התשלומים במועד הקרוב.
נכון לסיום הרבעון, התהליכים המשפטיים והבירוקרטיים נמצאים בשלבים מתקדמים ביותר, וקיימת צפייה כי השלמת כלל ההליכים ושחרור יתרת הכספים יתבצעו במהלך התקופה הקרובה. עם זאת, לאור הנסיבות התפעוליות שתוארו, חל עיכוב בהעברת התשלומים הנוכחיים וכרגע לא בטוח שהם יעברו ברבעון הזה. במקביל, הנכס ממשיך לשמור על יציבות תפעולית ללא שינויים משמעותיים, מה שיאפשר בע"ה מעבר מסודר של הבעלות והשלמת הפרויקט. עבור משקיעים שהעיכוב יוצר אצלם קושי משמעותי, אפשר לפנות אלינו ונשתדל לסייע.
עדכון רבעון 3 | 2025
ברבעון החולף הגיע הפרויקט קרוב לקו הסיום עם השלמת העסקה מול הרוכש, כאשר תהליכי המימון הבנקאי מתקדמים בהדרגה לקראת שחרור הכספים.
העסקה נסגרה במהלך הרבעון בצורה רשמית מבחינה משפטית, והכספים מופקדים בנאמנות עד להשלמת הסידורים הפיננסיים של הרוכש מול הגורם המלווה, תהליך שנמשך מעבר לצפיות שלנו בשל מורכבות הסידור הבנקאי והחיוב להיכנס להלוואה קיימת בתנאים נוחים יחסית לשוק הנוכחי ומכאן הקושי למצוא בנק שיאשר מסגרת דומה, מה שהביא לעיכוב שאנחנו חווים בשחרור הכספים למרות השלמת הפן המשפטי של העסקה.
בהיבט התפעולי הנכס המשיך לשמור על יציבות לאורך כל הרבעון, עם שמירה על רמת אכלוס סבירה שמבטיחה המשך הכנסות שוטפות עד לסיום העברת הבעלות בפועל ושחרור הכספים המלא.
ההערכה העדכנית בסיום הרבעון מצביעה על כך שהתארכות התהליכים הפרוצדורליים והבנקאיים מעכבת את השלמת העברת הכספים מהנאמנות, אולם אין כרגע חשש לגבי השלמת העסקה ושחרור ההשקעה, וההערכה היא שהנושא יגיע לסיומו במהלך הרבעון הקרוב.
לסיכום, הפרויקט מצוי בשלבי הסיום של העסקה עם רוכש שהושג, וההמתנה הנוכחית נובעת מהליכים טכניים ובנקאיים שמתארכים מעבר לצפי המקורי.
התשלומים הרבעוניים עשויים להתעכב מעט בשל חג הסוכות וצפויים להגיע עד שבוע אחרי החג.
bottom of page