top of page
רחובות הרצל-ויצמן
השקעתם בפרויקט לרכישת והשבחת נכס מסחרי ברחוב הרצל ברחובות.
רחוב הרצל ברחובות הוא אחד מרחובות המסחר החזקים בארץ כיום אשר מתוכנן לעבור בשנים הקרובות התחדשות ברמה גבוהה מאוד.
בפרויקט הזה רוכש היזם מגרש ברחוב הרצל 196 שעליו קיים היום מבנה מסחרי בן שתי קומות ומגרש חניה. התכנית היזמית כוללת השבחה של הנכס ולבנות בו מבנה משולב למסחר, משרדים ומגורים. בכוונת היזם לאשר תכנית כזו בוועדת התכנון, ולאחר מכן להוציא היתרי בנייה ולבנות את הבניין החדש.
משך ההשקעה המשוער - כשלוש שנים
עדכונים רבעוניים
עדכון רבעון 2 | 2026
במהלך הרבעון החולף נמשכה העבודה לקידום פרויקט הרצל ויצמן במספר ערוצים מקבילים: הערוץ התכנוני מול העירייה, הערוץ הקנייני מול בעלי הזכויות במגרשים הסמוכים, והערוץ העסקי שמטרתו בחינת אפשרויות למימוש או להכנסת משקיע.
במישור התכנוני, בהמשך לדרישות הרשות המקומית, צורפו לתכנון מגרשים נוספים ונערכה בחינה מחודשת של היקפי הבנייה הנדרשים לצורך שמירה על כדאיות כלכלית. בהתאם לכך הוכנו תוכנית מעודכנת ותקן 21, אשר נועדו להציג בפני העירייה את הצורך בזכויות נוספות. בשלב זה החומרים מצויים בבחינת העירייה והשמאי מטעמה, וטרם התקבלה החלטה סופית ביחס להיקפי הזכויות. במקביל, היזם הפעיל גורם תכנוני מקומי בעל ניסיון ברחובות, במטרה לקדם את הטיפול מול הרשות ולהאיץ את קצב הבחינה.
גם במישור הקנייני נרשמה התקדמות מול בעלי זכויות במגרשים הסמוכים.
במקביל לקידום הפרויקט עצמו, נמשכת בחינת אפשרויות למימוש העסקה - דבר העשוי להשפיע באופן ניכר על מועד הפרעון של כספי המשקיעים.
בהיבט המכירה, צפויה להתקיים פגישה עם חברה שהביעה עניין בפרויקט. בנוסף, מתקיים שיח עם משקיע פוטנציאלי נוסף, שביקר בשטח ומבקש לבצע שמאות עצמאית כדי לבחון את כדאיות הכניסה לעסקה. בשלב זה אין עדיין עסקה סגורה, אך קיימים מגעים פעילים במספר כיוונים.
לסיכום, הרבעון השני התאפיין בהמשך עבודה אינטנסיבית מול העירייה לצורך הגדלת הזכויות, לצד התקדמות מסוימת מול בעלי הזכויות במגרשים המצורפים ובחינת ערוצי מימוש אפשריים. אנו ממשיכים לעקוב אחר החלטת העירייה ביחס לתקן 21 ולזכויות המבוקשות, אחר השלמת החתימות הקנייניות, ואחר הבשלת המגעים עם רוכש או משקיע פוטנציאלי.
עדכון רבעון 1 | 2026
במהלך הרבעון החולף חלה התקדמות בשיח אל מול הגורמים המקצועיים ברשות המקומית, אשר הובילה לגיבוש והגשת מסמכים תכנוניים מעודכנים. בהמשך למגמות מהרבעון הקודם, התקיימו פגישות עבודה בהן הוצגו דרישות הרשות בנוגע לבחינת רמת הצפיפות במתחם ויחס השטחים הבנויים. הצוות המקצועי פעל לתרגם דרישות אלו למצגת תכנונית חדשה ולדו"ח כלכלי מעודכן, הבוחנים לעומק את היתכנות הפרויקט תחת המתווה המבוקש, תוך שימת דגש על איזון בין צרכי הרשות לבין הכדאיות הכלכלית של המיזם.
במישור הסטטוטורי, הפעולות שבוצעו בתקופה זו נועדו לייצר ודאות תכנונית גבוהה יותר מול הוועדות המוסמכות. הגשת החומרים המעודכנים מהווה צעד אופרטיבי חשוב המאפשר לרשות לבחון את התאמת הפרויקט למדיניות התכנון העירונית והמחוזית.
במקביל להתפתחויות התכנוניות, נרשמה גם התפתחות במישור של ההתקשרויות מול בעלי זכויות במגרשים הגובלים. לאחר תקופה ממושכת של משא ומתן, חלה פריצת דרך משמעותית בגיבוש ההסכמות עם שותפים אסטרטגיים במתחם, דבר המאפשר כעת להתקדם לעבר שלבי חתימה סופיים. השלמת מהלך זה צפויה לחזק את הרצף התכנוני של הפרויקט ולאפשר גישה מאוחדת יותר אל מול גורמי התכנון, תוך הרחבת מעגל ההסכמות בקרב בעלי הנכסים הסמוכים.
במקביל לכל זאת, ולאור משך העסקה אנחנו מנהלים שיח מול היזם במטרה להביא למימוש העסקה אם באמצעות מימון חיצוני ואם באמצעות מכירה וזאת כדי לאפשר התכנסות לסיום העסקה ופרעון המשקיעים. מהלך זה צפוי לקחת זמן ולכן התחלנו לפעול בערוץ זה כבר כעת כדי לאפשר את הבשלתו בהקדם האפשרי.
עדכון רבעון 4 | 2025
במהלך הרבעון האחרון של השנה, התמקד הפרויקט בבחינת היתכנות המתווה התכנוני שהוצע על ידי הרשות המקומית. בתקופה זו בוצעו בדיקות מול גורמי התכנון המחוזיים כדי לאמוד את פוטנציאל זכויות הבנייה העתידיות בנכס. הצוות המקצועי בחן את האפשרות לסטות ממדיניות התכנון הקיימת לטובת מתווה מתחמי רחב יותר, תוך ניסיון לגבש הסכמות שיאפשרו התקדמות סטטוטורית משמעותית.
במקביל, נמשכו המאמצים להשלמת מסמכי התוכנית והתאמתם לדרישות התכנוניות המעודכנות של העירייה. דגש מיוחד הושם על בחינת תמהיל השימושים המוצע ועל סוגיות של שימור מבנים במתחם, במטרה להסיר חסמים תכנוניים שעלולים לעכב את אישור התוכנית בוועדות המקצועיות.
במישור הקרקעי, נמשכו חילופי טיוטות ומשא ומתן מול בעלי זכויות ושותפים פוטנציאליים במגרשים הסמוכים במטרה לייצר רצף תכנוני שיאפשר את הגדלת נפחי הבנייה. עם זאת צריך לציין שהתהליך מאופיין במורכבות מסחרית ומשפטית ולא בטוח עד כמה המהלך יצליח.
נכון לסוף השנה, הפרויקט מצוי בשלב של גיבוש חומרים סופיים לקראת פגישות עבודה נוספות עם הדרגים המקצועיים בעירייה. המגמות שנרשמו ברבעון זה מצביעות על צורך בניהול הדוק של התהליך התכנוני מול מוסדות התכנון, במטרה לקבל ודאות גבוהה יותר לגבי לוחות הזמנים והכדאיות הכלכלית של המתווה המוצע לקראת השנה הבאה.
bottom of page