top of page
רחובות הרצל-ויצמן
השקעתם בפרויקט לרכישת והשבחת נכס מסחרי ברחוב הרצל ברחובות.
רחוב הרצל ברחובות הוא אחד מרחובות המסחר החזקים בארץ כיום אשר מתוכנן לעבור בשנים הקרובות התחדשות ברמה גבוהה מאוד.
בפרויקט הזה רוכש היזם מגרש ברחוב הרצל 196 שעליו קיים היום מבנה מסחרי בן שתי קומות ומגרש חניה. התכנית היזמית כוללת השבחה של הנכס ולבנות בו מבנה משולב למסחר, משרדים ומגורים. בכוונת היזם לאשר תכנית כזו בוועדת התכנון, ולאחר מכן להוציא היתרי בנייה ולבנות את הבניין החדש.
משך ההשקעה המשוער - כשלוש שנים
עדכונים רבעוניים
עדכון רבעון 1 | 2026
במהלך הרבעון החולף חלה התקדמות בשיח אל מול הגורמים המקצועיים ברשות המקומית, אשר הובילה לגיבוש והגשת מסמכים תכנוניים מעודכנים. בהמשך למגמות מהרבעון הקודם, התקיימו פגישות עבודה בהן הוצגו דרישות הרשות בנוגע לבחינת רמת הצפיפות במתחם ויחס השטחים הבנויים. הצוות המקצועי פעל לתרגם דרישות אלו למצגת תכנונית חדשה ולדו"ח כלכלי מעודכן, הבוחנים לעומק את היתכנות הפרויקט תחת המתווה המבוקש, תוך שימת דגש על איזון בין צרכי הרשות לבין הכדאיות הכלכלית של המיזם.
במישור הסטטוטורי, הפעולות שבוצעו בתקופה זו נועדו לייצר ודאות תכנונית גבוהה יותר מול הוועדות המוסמכות. הגשת החומרים המעודכנים מהווה צעד אופרטיבי חשוב המאפשר לרשות לבחון את התאמת הפרויקט למדיניות התכנון העירונית והמחוזית.
במקביל להתפתחויות התכנוניות, נרשמה גם התפתחות במישור של ההתקשרויות מול בעלי זכויות במגרשים הגובלים. לאחר תקופה ממושכת של משא ומתן, חלה פריצת דרך משמעותית בגיבוש ההסכמות עם שותפים אסטרטגיים במתחם, דבר המאפשר כעת להתקדם לעבר שלבי חתימה סופיים. השלמת מהלך זה צפויה לחזק את הרצף התכנוני של הפרויקט ולאפשר גישה מאוחדת יותר אל מול גורמי התכנון, תוך הרחבת מעגל ההסכמות בקרב בעלי הנכסים הסמוכים.
במקביל לכל זאת, ולאור משך העסקה אנחנו מנהלים שיח מול היזם במטרה להביא למימוש העסקה אם באמצעות מימון חיצוני ואם באמצעות מכירה וזאת כדי לאפשר התכנסות לסיום העסקה ופרעון המשקיעים. מהלך זה צפוי לקחת זמן ולכן התחלנו לפעול בערוץ זה כבר כעת כדי לאפשר את הבשלתו בהקדם האפשרי.
עדכון רבעון 4 | 2025
במהלך הרבעון האחרון של השנה, התמקד הפרויקט בבחינת היתכנות המתווה התכנוני שהוצע על ידי הרשות המקומית. בתקופה זו בוצעו בדיקות מול גורמי התכנון המחוזיים כדי לאמוד את פוטנציאל זכויות הבנייה העתידיות בנכס. הצוות המקצועי בחן את האפשרות לסטות ממדיניות התכנון הקיימת לטובת מתווה מתחמי רחב יותר, תוך ניסיון לגבש הסכמות שיאפשרו התקדמות סטטוטורית משמעותית.
במקביל, נמשכו המאמצים להשלמת מסמכי התוכנית והתאמתם לדרישות התכנוניות המעודכנות של העירייה. דגש מיוחד הושם על בחינת תמהיל השימושים המוצע ועל סוגיות של שימור מבנים במתחם, במטרה להסיר חסמים תכנוניים שעלולים לעכב את אישור התוכנית בוועדות המקצועיות.
במישור הקרקעי, נמשכו חילופי טיוטות ומשא ומתן מול בעלי זכויות ושותפים פוטנציאליים במגרשים הסמוכים במטרה לייצר רצף תכנוני שיאפשר את הגדלת נפחי הבנייה. עם זאת צריך לציין שהתהליך מאופיין במורכבות מסחרית ומשפטית ולא בטוח עד כמה המהלך יצליח.
נכון לסוף השנה, הפרויקט מצוי בשלב של גיבוש חומרים סופיים לקראת פגישות עבודה נוספות עם הדרגים המקצועיים בעירייה. המגמות שנרשמו ברבעון זה מצביעות על צורך בניהול הדוק של התהליך התכנוני מול מוסדות התכנון, במטרה לקבל ודאות גבוהה יותר לגבי לוחות הזמנים והכדאיות הכלכלית של המתווה המוצע לקראת השנה הבאה.
עדכון רבעון 3 | 2025
ברבעון השלישי של 2025 חלו התפתחויות משמעותיות בפרויקט, כאשר היזם נדרש לבצע התאמות אסטרטגיות בעקבות אתגרים בשטח ובמקביל המשיכו מאמצי ההחתמות מול בעלי הקרקע השונים במתחם.
לאחר התנהלות ממושכת הוחלט להסיר מגרש מסוים מהתכנון ולהתאים את שטח התוכנית בהתאם, כאשר היזם הצליח לקבל מהעירייה הקלות בהפקעות שמאזנות את השינוי. בהמשך התקיימה פגישה חשובה עם ראש העיר בה הוא הביע נכונות לקידום הפרויקט, אולם ביקש שינויים בתמהיל הדיור המתוכנן, כאשר במקום דיור מכליל ייבנה דיור מוגן. העירייה הסכימה לתמוך בשינוי באמצעות ויתור על חלק מהדרישות המקוריות והעברת חלק מהשטחים ליעודים אחרים, מה שאמור לשמר את כדאיות הפרויקט.
במקביל נמשכת העבודה בגזרת ההחתמות עם בעלי הקרקע השונים במתחם. עם אחד השותפים המרכזיים ההסכמות כמעט מוכנות לחתימה לאחר החגים, עם גורם נוסף מתנהל משא ומתן על רכישת זכויותיו לאחר שטען שקיבל הצעות מתחרות, ובמקביל גורמים נוספים מביעים נכונות להצטרף אולם הדבר תלוי בין השאר בהתקדמות עם השותפים העיקריים.
למרות האתגרים והשינויים שנדרשו במהלך הרבעון, נשמרת כדאיות כלכלית של הפרויקט ברמה שמצדיקה את ההמשך, כאשר השמאות המעודכנת שהוכנה לאחר השינויים מצביעה על שמירה על רווחיות סבירה גם לאחר ההתאמות, והתמיכה שקיבלנו מצד ראש העיר והעירייה מהווה נדבך חשוב בהמשך קידום הפרויקט, כאשר הצפי הוא שבהמשך הרבעון הבא נוכל לקיים את הישיבה בוועדה המקומית לקבלת המלצה להתקדמות למחוזית.
bottom of page