top of page
ריברדייל ג'ורג'יה
השקעתם בפרויקט לרכישת מתחם מולטי-פמילי בארה"ב
בעיירה צ'טנוגה שבג'ורג'יה רכש יזם נכס מולטי-פמילי למגורים.
תפוסת הנכס היא קרוב ל-96%, המניבים תשואה שוטפת של כ-8% לשנה.
התוכנית היא להחזיק בנכס, לשפץ את היחידות הפנויות מדיירים, ואז להעביר אליהן דיירים אחרים תוך הגדלת השכירות המשולמת על-ידם, ואז לשפץ את הדירות שהתפנו. כך במשך תקופה של כשנתיים ניתן יהיה לשפץ את כל הנכס, להגדיל את השכירות המתקבלת, ולמכור אותו ברווח נוסף.
הכסף שלכם ניתן כהלוואה שנושאת ריבית בגובה עד 8% בשוטף מתוך שכירויות הפרויקט. ריבית זו משולמת לכם אחת ברבעון, כלומר 2% מגובה ההשקעה בכל רבעון. בסוף התקופה תהיו זכאים להשלמה של עד 6% נוספים לכל שנה, מתוך הרווחים שיתקבלו, ככל שיתקבלו.
עדכונים רבעוניים
עדכון רבעון 2 | 2026 — ריברדייל
במהלך הרבעון השני לא נרשמו שינויים מהותיים בפרויקט לטובה או לרעה ומצבו דומה למצבם של מספר נכסים נוספים בפורטפוליו, כאשר עיקר המאמץ בשלב זה הוא שמירה על יציבות תפעולית, הימנעות ממימוש בלחץ, וניהול זהיר של התזרים עד לשיפור בתנאי השוק.
ברקע הדברים, היזם מתאר שוק מאתגר במיוחד עבור נכסים מהסוג שבו פועל הפרויקט. לדבריו, קיימת כיום חולשה בביקוש לנכסי מגורים ותיקים המיועדים למעמד בינוני־נמוך, ובפרט לנכסים שנבנו לפני שנת 2000. השוק מתרכז כיום בעיקר בשני קצוות: מצד אחד נכסים זולים מאוד, כגון מתחמי מוביל־הום, ומצד שני נכסים חדשים או כמעט חדשים של קבלנים שנקלעו לקשיים ונמכרים כהזדמנות לקבוצות רכישה או משקיעים גדולים. נכסי ביניים (כמו שלנו - שפועלים טוב בשוטף), שאינם מצויים במצוקה אך גם אינם מציעים תשואות גבוהות במיוחד, מתקשים כיום למשוך ביקוש משמעותי.
בהיבט הכלכלי והתזרימי, הפרויקט ממשיך לפעול בסביבה של מרווחים מצומצמים ועלויות מימון ותפעול גבוהות, מצב זה ממשיך להשפיע על עיכוב בהעברת התשלומים למשקיעים.
באשר לתשלומים למשקיעים ברבעון זה, לאחר לחץ מצידנו היזם אמר שיבחון שוב את המסגרת התזרימית תוך מאמץ להעברת תשלום באמצע חודש יולי. חשוב להדגיש שבשלב זה מדובר על תשלום של רבעון אחד בלבד, ולא על השלמה מלאה של כלל הרבעונים שהתעכבו וגם זה לא סגור ב-100% אבל אנחנו אופטימיים ומקווים שהוא יוכל לעמוד בכך.
לסיכום, ריברדייל ממשיך להתנהל בזהירות בסביבת שוק מאתגרת, ללא שינוי מהותי במצב הפרויקט ברבעון הנוכחי. האסטרטגיה בשלב זה היא להימנע ממכירה במחיר שאינו משקף את ערך הנכס, לשמר את הפעילות התפעולית ולבחון את תנאי השוק בהמשך.
עדכון רבעון 1 | 2026
במהלך הרבעון הראשון של השנה, נמשכו המאמצים לקידום עסקת המכירה של הפרויקט אם כי לצערנו עד כה הם לא נשאו פרי בשל סביבת השוק המאתגרת.
בהיבט התפעולי והכלכלי, הפרויקט מוסיף להתמודד עם השפעות רוחביות של סביבת האינפלציה, הגוררת עלויות גבוהות יותר ומשפיעה על שורת הרווח. הנתונים מצביעים על שחיקה מסוימת בשיעורי הרווחיות לעומת דיווחים קודמים, מגמה המשקפת את האתגרים בניהול הוצאות הפרויקט אל מול הכנסות יציבות בנכס. היזם מדגיש כי לאור התנודתיות בשוק ועלויות התפעול המשתנות, הערכות הרווח הנוכחיות אינן ברורות ועשויות להשתנות בהתאם להתקדמות תהליך המימוש.
באשר לתשלומים למשקיעים, חלו עיכובים נוספים בלוחות הזמנים המתוכננים. הצפי המעודכן להעברת התשלומים שהיו אמורים לעבור בתחילת השנה נדחה לקראת סוף החודש הנוכחי כאשר ייתכנו תזוזות נוספות במועדים בשל אילוצים טכניים ותזרימיים.
אנו ממשיכים לעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות מול היזם במטרה לייצר שקיפות וודאות גבוהה ככל הניתן עבור המשקיעים.
עדכון רבעון 4 | 2025
במהלך הרבעון האחרון של השנה נשמרה היציבות התפעולית המאפיינת את הנכס, תוך שימור שיעורי תפוסה גבוהים ועקביים. בהמשך למאמצי המימוש שדווחו בעבר, היזם הוסיף לקדם מגעים מול רוכשים פוטנציאליים נוספים במטרה לבחון חלופות להשלמת עסקת המכירה בשוק הקיים. למרות האתגרים המבניים המלווים את השוק המקומי באזור זה, הכוללים ריבוי נכסים בכינוס נכסים המייצרים סביבה תחרותית , הנכס מוסיף לשמור על יציבות והיזם ממשיך לנהל משא ומתן בתנאים המותאמים למצב השוק במגמה להגיע למימוש ברגע שהתנאים יבשילו לכך.
לצד זאת, ניתוח רווחיות עדכני מצביע על שחיקה מתמשכת ברווחי הפרויקט כתוצאה מעלייה משמעותית בעלויות התפעול הקבועות והמשתנות – הכוללות התייקרות בביטוח, שכר, חשמל וארנונה – בעוד שההכנסות נותרו סטטיות. רווחיות גבולית זו אינה מאפשרת גמישות תזרימית שתבטיח את העברת התשלומים במועדם המקורי, ולפיכך ישנו ספק לגבי היתכנות העברת התשלומים למשקיעים עבור הרבעון הנוכחי. חשוב לציין כי בסבירות גבוהה ייתכנו דחיות דומות גם ברבעונים הבאים מאחר שהמודל הנוכחי אינו מאפשר יציבות בלוחות הזמנים בשלב זה.
עבור משקיעים שהעיכוב יוצר אצלם קושי משמעותי, אפשר לפנות אלינו ונשתדל לסייע.
bottom of page